Investimento no exterior · Orlando, Flórida
Patrimônio em dólar, nos bairros mais disputados de Orlando.
A H55 conecta investidores brasileiros ao desenvolvimento de residências de alto padrão na Flórida Central. O modelo compra casas antigas em bairros consolidados, demole e constrói uma casa nova, pronta para morar, para venda no mercado americano.
A tese
Construir novo onde não existe mais terreno vazio.
Nos bairros nobres de Orlando quase não há lotes livres. Quem quer morar ali compra uma casa de 30 a 50 anos ou espera. A tese ocupa esse espaço com spec homes, casas construídas para venda: adquire o imóvel antigo, constrói uma residência com acabamento de casa sob medida e vende pronta para famílias de alta renda, muitas delas vindas de Nova York e da Califórnia.
- 12 a 18
- meses de ciclo, da compra do terreno à venda da casa
- 70 a 80%
- do custo da obra financiado por construction loan
- 5
- bairros de Orlando na seleção de terrenos
- 10 anos
- de garantia estrutural por seguradora, no sistema 2-10
O ciclo
Do terreno à venda, cada etapa com prazo marcado.
- 01Antes de comprar
Terreno
Originação off-market, por relacionamento com realtors locais, antes de o imóvel chegar ao Zillow ou ao MLS. Sondagem de solo e inspeção ambiental antes da assinatura.
- 02Cerca de 4 meses
Aprovação
Projeto de arquitetura e licenças (permits) junto à prefeitura, com o cronograma de obra já desenhado em função da data de venda.
- 038 a 10 meses
Obra
Demolição da casa antiga e construção da nova, com 70 a 80% do custo de obra financiado por banco.
- 04Maio a agosto
Venda
A entrega mira a janela em que se concentram as compras de famílias, antes do início do ano letivo americano.
O investidor acompanha por relatórios de obra e de venda, sem lidar com fornecedor, banco ou comprador.
Engenharia e risco
O que separa uma casa de luxo de uma casa cara.
O comprador de alto padrão quer mudar sem esperar uma obra, mas não aceita o padrão médio da construção americana. Cada etapa tem um controle definido, da compra do terreno ao pós-venda.
- 01
Antes da compra
- Seleção off-market, fora da disputa de ofertas dos portais
- Sondagem de solo e escaneamento 3D do terreno (RTK) para prever fundação e aterro
- Mapeamento de árvores protegidas (live oaks) e de fauna (gopher tortoises) antes de assinar
- 02
Estrutura e acabamento
- Subpiso estrutural no pavimento superior, sem os rangidos típicos das casas de madeira
- Paredes e tetos lisos em drywall nível 5, com iluminação embutida e difusores lineares de ar
- Pedras naturais (quartzito) na cozinha e nas áreas sociais, sem materiais sintéticos
- 03
Projeto
- Arquitetura autoral e contemporânea
- Suíte master no térreo, preferência do comprador da Flórida Central
- Troca do solo e grama Zoysia: jardim formado em 90 dias, antes da venda
- 04
Capital
- Construction loan de 70 a 80% da obra, com prazo de 18 a 24 meses
- Reserva para seis meses de custo financeiro após a obra, para não vender sob pressão
- Bancos com atendimento dedicado ao investidor brasileiro
- 05
Depois da venda
- Garantia 2-10: cobertura de sistemas nos primeiros anos e estrutural por dez anos, via seguradora
- Equipe de atendimento ao comprador para entrega e manutenção
- O investidor não recebe chamado do comprador final
Por que esta tese
O resultado nasce na compra
O ganho de uma spec home é definido na aquisição do terreno. Por isso a originação é off-market, longe do preço inflado e do leilão de ofertas do mercado aberto.
Entre o volume e o sob medida
Acabamento acima das construtoras de volume e preço abaixo das casas ultraexclusivas. É a faixa em que a procura por qualidade supera a oferta.
O calendário como ferramenta
Conclusão programada para o início do ano, o que mantém o imposto predial do ciclo sobre o valor do terreno, e venda na janela de maior liquidez.
Microlocalizações
Os bairros da tese
A escolha do terreno decide o resultado. A seleção se concentra em bairros consolidados, com demanda que não depende de ciclo de lançamento.
Orlando, FL
01Winter Park
A referência de Orlando
Maior preservação de capital e liquidez da região. O comprador paga prêmio por qualidade.
Orlando, FL
02College Park
Boutique em valorização
Pede design contemporâneo e acabamento refinado, para um público jovem de médicos e executivos.
Orlando, FL
03Colonial Town e Audubon Park
Escolas de excelência
Vizinhos ao centro, com demanda sustentada por distritos escolares entre os mais bem avaliados.
Orlando, FL
04Baldwin Park
Bairro planejado
Conveniência urbana, parques e segurança, para famílias que querem a rotina perto de casa.
Um projeto em Orlando, com interlocução em Belo Horizonte.
A H55 apresenta a tese, o projeto e a estrutura de cada oportunidade em reunião reservada, e acompanha o investidor durante todo o ciclo, da aquisição do terreno à venda da casa.
Esta página tem caráter institucional e não constitui oferta pública de investimento nem promessa de rentabilidade. Prazos e percentuais são referências de mercado e variam conforme o projeto. Investimentos imobiliários no exterior envolvem riscos de obra, de mercado e de câmbio.